El fondo de reserva y la planificación financiera no consisten en guardar dinero sin criterio: la LPH exige un mínimo del 10% del último presupuesto ordinario, pero la junta debe prever a cinco años obras, contratos, seguros y posible morosidad.
Índice
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El 10% legal es un suelo, no un blindaje
El fondo de reserva de una comunidad debe alcanzar, como mínimo, el 10% de su último presupuesto ordinario aprobado.
Cómo se calcula el mínimo legal
El cálculo parte del último presupuesto ordinario, no del valor del edificio ni de una derrama anterior. Si la junta aprobó 24.000 € para gastos ordinarios, el fondo mínimo exigible asciende a 2.400 €. Si el presupuesto sube a 32.000 €, el objetivo mínimo también debe revisarse.
Cuándo conviene superar ese 10%
Una comunidad puede acordar una dotación superior al mínimo legal si el estado del inmueble lo justifica. En edificios de Barakaldo, Sestao, Portugalete o Santurtzi construidos entre los años 60 y 80, conviene revisar la ITE, la edad del ascensor, las filtraciones y las obras de accesibilidad antes de fijar la cuota anual.
Plan a cinco años para cuotas y obras
Un plan financiero a cinco años separa los gastos habituales de las obras previsibles y fija un saldo mínimo de liquidez para pagar facturas y afrontar imprevistos.
Plantilla para revisar cada ejercicio
La junta ordinaria puede trabajar con una tabla sencilla, aprobada junto al presupuesto, para identificar compromisos próximos y no limitarse a mirar el saldo bancario.
| Partida | Qué anotar | Revisión |
|---|---|---|
| Saldo inicial | Fondo identificado al 1 de enero | Mensual |
| Obras a 1-5 años | Cubierta, fachada, portal, ascensor e ITE | Anual y tras informe técnico |
| Contratos | Seguro, ascensor, limpieza y vencimientos | Antes de renovar |
| Morosidad | Recibos pendientes y cobro probable | Mensual |
| Saldo mínimo | Importe que no se quiere bajar | Con cada presupuesto |
Un ejemplo con veinte viviendas
Una comunidad de 20 viviendas de la Margen Izquierda tiene un presupuesto ordinario de 30.000 €, un fondo acumulado de 8.000 € y una cubierta prevista de 24.000 € dentro de dos años. Decide conservar 4.000 € como saldo mínimo para averías y pagos corrientes ya presupuestados.
Informe y presupuesto
Usar 4.000 €
Cubrir 20.000 €
Volver a 4.000 € o más
Siguiendo el ejemplo de la cubierta de 24.000 €, si la comunidad utiliza 4.000 € del fondo y aprueba una derrama de 20.000 €, cada propietario aporta conforme a su cuota de participación. Una vivienda con una cuota del 5 % pagaría 1.000 € de derrama (el 5 % de 20.000 €), aunque su cuota ordinaria anual sea distinta. Si, tras usar el fondo, el saldo baja de 8.000 € a 4.000 €, la junta puede aprobar en el presupuesto del ejercicio siguiente una reposición de otros 4.000 €.
Ese mismo propietario asumiría 200 € para reconstituirlo (el 5 % de 4.000 €), ya sea en una cuota específica o integrado de forma transparente en las cuotas periódicas aprobadas.
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Fondo, seguro o derrama según el caso
El fondo sirve para obras de conservación, rehabilitación y accesibilidad, mientras que el seguro, la derrama y la financiación responden a necesidades y coberturas distintas.
Matriz para decidir antes de votar
| Situación | Urgencia y cobertura | Decisión habitual |
|---|---|---|
| Filtración puntual | Alta, revisar póliza y franquicia | Seguro y fondo para la parte no cubierta |
| Cubierta deteriorada | Necesaria, sin cobertura por desgaste | Fondo parcial más derrama calendarizada |
| Ascensor y accesibilidad | Obra de importe alto y plazo largo | Derrama, ayudas posibles y financiación valorada |
| Limpieza o luz habitual | Recurrente, sin siniestro | Corregir presupuesto y cuota ordinaria |
Reponer el saldo al mismo tiempo
El acuerdo de usar el fondo debe indicar cuánto queda y cómo se recupera. Aprobar una obra de 24.000 € sin fijar si el fondo bajará de 8.000 € a 4.000 €, ni cuándo volverá a crecer, dificulta el control de los siguientes pagos comunitarios.
Además de las obras de conservación, reparación, rehabilitación y accesibilidad que correspondan, el fondo de reserva puede respaldar un seguro comunitario destinado a cubrir daños en la finca y un contrato de mantenimiento permanente del inmueble o de sus instalaciones generales, como el ascensor, la puerta de garaje o determinados equipos comunes. Esto no convierte el fondo en una cuenta para pagar cualquier gasto ordinario: la limpieza, la luz o la administración deben presupuestarse con la cuota anual.
La diferencia está en que el seguro y el mantenimiento permanente protegen el patrimonio y reducen el riesgo de desembolsos imprevistos; por ello conviene que la junta identifique el contrato, su coste y el saldo del fondo que quedará disponible.
Acuerdos y cuentas que evitan conflictos
El fondo no tiene que vivir obligatoriamente en una cuenta bancaria separada, pero su saldo debe poder identificarse sin dudas en la contabilidad.
Qué debe aparecer en convocatoria y acta
La convocatoria debe incluir la dotación anual, el posible uso del fondo y las derramas que se propongan. El acta debe reflejar el importe aprobado, la finalidad, el reparto por cuotas de participación, el plazo de cobro y el plan de reposición cuando corresponda.
Control mensual y morosidad
Un informe mensual útil incluye saldo bancario conciliado, facturas pendientes, cobros recibidos, fondo identificado y lista de deuda comunitaria. La conciliación bancaria compara el extracto del banco con la contabilidad para detectar pagos o recibos no anotados.
Un libro de contabilidad para comunidades puede ayudar a seguir cuotas, derramas y facturas cuando la junta quiere revisar las cuentas con orden. No sustituye al administrador ni al acta, pero facilita comprobar los movimientos.
- Permite anotar por separado el saldo destinado al fondo y el dinero para gastos corrientes
- Ayuda a comparar cuotas emitidas, cobros reales y recibos pendientes de propietarios morosos
- Deja un historial sencillo de facturas, derramas y acuerdos aprobados por la junta
Preguntas comunes
¿Qué fondo debe tener una comunidad?
Una comunidad debe tener al menos el 10% del último presupuesto ordinario como fondo de reserva. Puede y suele convenir aprobar más si hay ITE, ascensor antiguo, obras de cubierta o una morosidad que reduzca la liquidez.
¿Se puede usar para gastos ordinarios?
El fondo no debe pagar de forma recurrente limpieza, luz o administración mal presupuestadas. Si esos gastos suben, la junta debe corregir el presupuesto y las cuotas ordinarias del siguiente ejercicio.
¿Se devuelve al vender un piso?
El fondo de reserva no se devuelve automáticamente al vender una vivienda. Es dinero de la comunidad, ligado al inmueble, y el comprador debe comprobar el certificado de deuda antes de firmar.
¿Debe estar en una cuenta separada?
La ley no impone siempre una cuenta bancaria exclusiva para el fondo. Sí exige una contabilidad clara que permita identificar saldo, movimientos, destino y reposición del dinero comunitario.
¿Cómo se reparte una derrama?
Una derrama se reparte normalmente según la cuota de participación de cada finca. Una vivienda con el 5% soporta 1.000 € de una derrama total de 20.000 €, salvo regla o acuerdo válido distinto.
- El 10% legal es un mínimo y puede ser insuficiente ante obras previsibles en edificios antiguos.
- Un plan a cinco años debe separar gastos ordinarios, obras, morosidad y saldo mínimo disponible.
- El uso del fondo exige decidir también cómo se repone y dejarlo escrito en convocatoria, acuerdo y acta.
- La contabilidad debe identificar el saldo del fondo aunque no exista una cuenta bancaria exclusiva.
Cuando se vende una vivienda, el fondo de reserva no se liquida ni se devuelve al transmitente: forma parte del patrimonio común y el comprador pasa a participar en él como nuevo titular de la finca. Antes de firmar, debe solicitarse el certificado sobre las deudas con la comunidad, salvo renuncia expresa del adquirente en los términos legalmente previstos. En España, la vivienda queda afecta al pago de las cantidades adeudadas por el anterior propietario correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, sin perjuicio de la responsabilidad personal del vendedor.
La morosidad no cambia las cuotas de participación, pero sí reduce la liquidez real; por eso el plan financiero debe diferenciar entre el saldo contable, los recibos emitidos y el dinero efectivamente cobrado.
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Lecturas adicionales
Si quieres ampliar información sobre este tema, estas fuentes pueden interesarte:
- ¿Qué es el fondo de reserva de una comunidad de ... — bbva.es
- Constitución y Dotación del Fondo de Reserva - Adminfergal — adminfergal.es
- Impagar una derrama sin comprobar el acuerdo sale caro
- No pagar la derrama vecinal puede impedirte impugnarla
Equipo Editorial
Equipo de redactores especializados en propiedad horizontal en la Margen Izquierda del Nervión. Investigamos y contrastamos información sobre gestión de comunidades en Barakaldo, Sestao, Santurtzi y Portugalete.
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